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僕のFacebookにも書きましたが、このメルマガではより詳細にお話したいと思います。 Facebookの内容とかなり重複しますが、僕とFacebookでつながっていない方向けにフォローのため、リピートします。ご容赦ください。(‘ω’)ノ
僕が不動産投資を本格的に実践し始めたのは2012年(検討は2011年夏位から)でした。
開始当初は、高利回り築古木造を買う勇気がなく、積算割れすると分かってはいても新築建売を2棟続けて、頭金も1-2割入れて購入しました。
2012年に購入した僕の2棟目のアパート、都内、京急の某急行停車駅から徒歩4分。1ルーム8世帯を7,500万円。
まだ、初心者の域を出ていなかったので、5,000万円以上するにちょっとびびりました。
当時の利回りは8.2%程度。 今は、当時より家賃があがって8.5%。調達金利はH銀行から0.925%で25年。
当時としても駅近の建売でそんなに悪くはない数字だったと思います。しかも売主物件だったので仲介手数料が必要ありませんでした。
土地は敷地延長を含めて100㎡あって、売買契約書には土地4,000万円と建物3,500万円(税込)と記載されています。
この数字からすると土地は坪あたりが凡そですが、132万円となります。でも僕がアパートを買った業者さんは建築業者でしたので、償却をとるために土地と建物の案分を操作して建物比率をあげていたと思います。当時の相場は、土地は坪あたり160万円くらいだったのだと記憶しています。
さて、昨日の話。 そのアパートの隣地を新しく取得した宅建業者さんが測量で境界確認を行いたいということで出かけてきました。
その業者さんは、オープンハウスと飯田産業HDと競って、坪当たり15万円上乗せして大体250-260万円で競り落としたそうです。
僕の当時の売買契約書上の土地の価格は坪当たり132万円(実際は160万円程度?)ですが、今は3-4割増しです。
購入当時には汚かった最寄駅近辺が綺麗に再開発され、空港需要にもうまく乗っかって、土地が高騰したとも言えます。ですが、やはりアベノミクス、それからコロナのゆるゆる融資が大きく影響しています。しかも高止まりのまま、まだ下がる様相がありません。
この場所は特にラッキーだったのかというと、都内駅近の土地も例外なく高騰している様です。
誤解されないために言うと、ここで自分のもうけ話を自慢している訳でなく、本当に言いたいは、これだけ高騰していたら、この物件を売却しても、これほど儲けさせてくれる物件はもう探せない可能性が高いということ。
また、土地から探して新しく物件を建てるにしても、城南エリアで駅近で8%を実現するのは到底無理だということ。
こういう時には何をやれば良いのか、いつも考えてしまいます。
もちろん、個々人の現在の保有状況、年齢によって戦略は違います。あくまでも浅学な私見です。
既にある程度保有している人は、この時期、お金をためて、バランスシートをひらすら良化させ、今は滅多にお目にかかれないねじれ物件を探し続けて見つけて買うか、下げ相場が来るのを待つか、、、
始めたばかりでまだあまり持っていないけど早くCFを積み上げたい人は、積算も意識しながらできるだけ賃貸需要の高いところに相場以下の物件を探す。相場が高い中で買いまくると、いっきに債務超過に陥るので、収益還元評価をモットーとする銀行開拓が必要かと思われます。
※ これだけは注意。投資家は貸してくれない状況に陥ることを避けなければなりません。もしそうなってしまっているなら、売却を積極的にやるか、バランスシートが改善されるまで、時間をかけて借金が減るのを待つか。
僕は前者になってきてますが、下げ相場に人一倍敏感になるためにも、毎日、物件チェック、投資家仲間との情報交換は怠らない様にしています。しつこくあきらめません。だからサイトの物件チェックで老眼もすすみます”(-“”-)”
物件チェックや投資家仲間から感じられる生のトレンドに触れていると、敏感に潮目を察知できる気がします。 ライバルより半歩先に動く、いつもこれをモットーとしたいと思っています。
最後は、本当にグチですが、ほんとーに欲しい物件がありません。
高すぎる~~~
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