ドキドキ 都内マンション建設に初挑戦
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今年の最大のプロジェクト (‘ω’)ノ
”東京都内の駅近に表面利回り8%の1棟マンションを作る!!”
と昨年の冬に思い立ち、ずーっと都内に土地を探していました。サイトの見過ぎで老眼が急加速(笑)
ラッキーにも土地探索から4か月程度で、埼京線のとある駅から徒歩1分に理想の土地??? が見つかりました。
設計会社の最初の見立てでは16部屋がとれる敷地であるという見解となり、仮図面で、急ぎ融資取得に動き、大手銀行さんに融資内諾を得ました。
しかし、この内諾取得後、土地取得の契約までに設計会社の雑な仕事ぶりが徐々に発覚していきます。
・高さ10メートルまでしか建てられない 4階建の場合、天井高がきつい!!
・今回、用途地域が2か所にまたがっていますが、用途地域別の面積をかなりアバウトに勘違いしており、16部屋といっても17平米程度もお部屋ばかりになりそう(狭い!!)
・役所保管の地盤データを確認せず、地盤改良費用についてはかなりいい加減
こりゃー利回り8%いかないかな? と半ば諦めかけていましたが、やっている中、なんとか解決していっております。
地面を数十センチ掘って、10メートル以上の高さにし十分な天井高をとっても予算的にはまることが判明。 また、今年の法律改正で建蔽率が10%アップ=建築面積がアップ。 狭いお部屋でも18平米以上とれて、広いお部屋は22平米とれることになりました。その分家賃もあがります。 ボーリング調査で支持地盤が15メートル以内にあることがわかりました。当初は近隣のデータで20~25メートルと想定していたので予算をかなり削減することができます。
今のところ8%に向かって順調です。
これからも何が起こるか分かりませんが、このプロジェクトのヤマ場は超えた気がします。
やりながら勉強しているのですが、私の歴史上、プロジェクトの規模がそこそこ大きめなのでドキドキです。うまくいきますように。
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