土地から仕入れる新築マンションしか致しません
昨今の融資情勢を考えて、戦略変更です。 当面は木造、軽鉄築古投資に追加投資いたしません！！（大門未知子 風）
融資情勢がよほど好転しない限り、土地から仕入れる都内RCか重量鉄骨マンションしかやりません。駅徒歩７分以内のみに絞ります。
理由は単純、土地から仕入れて作ったら、業者が売っているものより利回りが２％以上は上で仕上がり、売ったらもうかる絶対金額が大きいから。
以前、映画の仕事をしていましたが、先輩からよく言われました。小さな映画も大きな映画も作る手間は同じ。ならば大きいのをやった方がいい。
なんか、映画も不動産投資も似ています。
アパートで１千万円のキャピタルよりマンションで5千万円以上のキャピタル。
もちろん、土地から仕入れるマンションづくりにはリスクがあります。
発注したゼネコンの倒産リスク（これは木造でも同じですが）、杭打ち費用を中心に思いがけないコストアップ要因が突然出るリスク。
前者は、毎月の出来高に応じて月払いで支払っていき、後者は、見込んでいる杭費用を最大にしても利回りが８％を超える様に
予算組みして銀行融資をひくという方法でリスクヘッジします。
出来上がった結果、バラ色？ の結果が見えてきます。
東京は世界で知らない人がいないマーケット。なので日本人のみならず世界の富裕層にターゲットにされています。
木造、軽量鉄骨は映画に例えるなら実写版の邦画。 実写の邦画は世界マーケットで通用しません。 東京のマンションは映画で言えば、ハリウッド映画。
国境を越えて世界の方々がお客さん。 特に香港の方々、香港なんか捨てて日本にどんどん来てください。
THINK GLOBAL
これからは木造新築も致しません。 築5年が経過すると、次の買い手は融資が15年~17年しか出ない。買う人が少なるなる可能性大。
言っておきますが、当面の戦略の話です。
銀行の融資情勢が変わったらすぐに戦略変更します。
優柔不断な私です。（相田みつを風）
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