読んで頂けるだけで生きがいです。
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QOLってお聞きになったことはあると思います。
QUALITY OF LIFE ＝ つまり人生の質のことです。
2012年に本格的に不動産事業を開始して複数棟のマンション、アパートオーナーになれて、2015年にサラリーマンを卒業したことで、まずはQOLが飛躍的に向上しましたが、それ以降も自分にとって人生の質の向上の負担になることを徐々に軽減していっています
コロナ禍の不自由さは別として、どんなことが人生の質の向上の負担になっている（いた）かというと
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どの様にして、それぞれの負担を軽減している（した）かというと、、、、
① 退去連絡
管理会社から退去連絡がくると心が凹みますよね。 絶対的、部屋数が少ないとその凹みは大きくなりがちです。なので規模の拡大を続けています。
規模の拡大には金融機関からの継続的な融資が欠かせません。
継続的融資の邪魔になる要因が無担保ローン、再建築不可物件、太陽光発電（過度の投資）、シェアハウス、耐用年数を超えた物件
太陽光発電やシェアハウスはうまくやれている方もいるので言い過ぎかもしれませんが、太陽光発電は金融機関からみたときに負債の割には担保度合が低かったり、シェアハウスは遵法性のチェックの難易度が高い点で金融機関に融資の邪魔になってしまいます。
また、今の融資情勢では耐用年数を超えた物件の所有も問題となる場合があります。耐用年数を超えた物件の負債部分がカウントされるのに、その物件からの収入はゼロにカウントされてしまう金融機関も多々あります。 買うならすぐに転売で儲けられるくらいの物件が良いと思います。
長期的な観点からも、なるべく継続的な融資の実現に邪魔になるものはやらない方がよいと思っています。
② 退去修繕費
退去のリフォームで火災保険が適用できるのかできないのか、知識のあるリフォーム屋さんと知識をもたないリフォーム屋さんがいます。知識のあるリフォーム屋さんとお付き合いすることにより退去修繕費が結構軽減されます。
➂ 長期の空室
これも①と共通しますが、部屋数の規模の拡大をしていると収益の絶対額が大きくなるので、その分をADに回せます。
ADをケチるためとはいえ、間違ってもジモティーでは募集しません。
ジモティーで入居する人の属性、人間性が悪い場合が多く、僕の経験では半数以上が入居後6か月くらいで家賃を払わない輩に変貌し、ＱＯＬの向上どころか、その入居者の対応で自分の心がすさんでいきます。
自分の場合ですが、ジモティを使って苦労していた時に、対応でイライラすることばかりでした。イライラするだけで人生を浪費してしまうので勿体ないです。
④ 自宅の家事
家事をやっても人生の質は向上しないので、ヘルパーさんを雇いたいと思います。家賃年収を1億円にして、返済比率を40％未満に保てば、週3回くらいのヘルパーさんなら余裕で雇えると思います。あと4年以内に達成するべく計画を練っています。
⑤ 年末の大掃除
昨年からお掃除専門会社に発注しました。窓、サッシ拭き、全水回り、エアコン洗浄含め15万円くらいです。年末が楽になりました。もちろん妻も大喜びです。
⑥ 年賀状
おととし、次の年から年賀状を止めることを書いて年賀状をやり取りしていた方に年賀状を送りました。それでも半数くらいの方は未だに送ってくれますが、頂いた場合、返信の年賀状に、”年賀状はやめましたｆｂでやり取りしましょう”と改めて記載してます。やがてすべて来なくなると思います。
⑦ 下手なゴルフ
ゴルフ歴10年以上ですが、今更ながら先月から平日昼間にグループレッスンに通いはじめました。平日昼間は生徒さん数が少なくてコーチも結構、時間をとって教えてくれます。これで上達するのではないかと思います。
自分の場合、今よりもＱＯＬをあげる観点で考えたら何をするべきか見えやすくなったりしました。とどのつまりは今よりもＣＦをアップして、時間に余裕が持てる様になり、行きたいところどこにでも行けて、通いたいものにも通え、発注したいものを発注でき、お付き合いする人を選べる様になるのがＱＯＬの向上なんですね。
おじさんの生きがいです。
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